sobota, 28 marca 2015

Najgorszy moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Zewsząd atakują nas informacje o rekordowo niskim oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Eksperci opowiadają, że to najlepszy moment na zaciągnięcie kredytu - niskie raty, wysoka zdolność kredytowa, najniższe w historii oprocentowanie! Czy i tutaj nie czają się jakieś haczyki?

Praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne są udzielane z oprocentowaniem zmiennym zależnym od aktualnej sytuacji na rynku pieniężnym. Cena kredytu składa się z aktualnego oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym (WIBOR) i ustalonej przez bank marży. Takie rozwiązanie sprawia, że w ślad za spadającymi stopami procentowymi, oprocentowanie kredytów spada. I na odwrót - gdy stopy procentowe rosną, oprocentowanie kredytu będzie rosło. Warto zaznaczyć, że podczas gdy WIBOR jest zmienny, marża banku jest stała w całym okresie kredytowania (z małymi wyjątkami, gdy banki ustalają niższą marżę na początku spłacania kredytu).

Rekordowo niskie oprocentowanie obecnie udzielanych kredytów hipotecznych wynika z bardzo niskich stóp procentowych NBP, a co za tym idzie, z bardzo niskiego poziomu WIBOR-u. Na przykład bieżąca wartość WIBOR 6M to 1,66%.

Niskie stopy procentowe zostały bezwzględnie wykorzystane przez banki do podniesienia marż. W efekcie klient otrzymuje stosunkowo niskie oprocentowanie kredytu, w którym ukryta jest wyższa marża. Na przykład w 2011 roku można było znaleźć oferty kredytów hipotecznych z marżą ok. 1%. Od tamtego czasu średnie marże systematycznie rosną. Dla kredytów udzielanych dzisiaj, marża nieco poniżej 2% może być traktowana jako dobra oferta, a koniec podwyżek się nie zapowiada.

Okazuje się więc, że wysokość bieżącej raty kredytu wynika zarówno od aktualnych stóp procentowych, ale także od momentu w którym zaciągaliśmy kredyt! Kredytobiorca, który kilka lat temu zaciągnął kredyt z marżą 1% dzisiaj spłaca kredyt z oprocentowaniem 2,6% (WIBOR + marża). Z kolei kredytobiorca, który kredyt zaciąga dzisiaj z marżą 2% na dzień dobry ma oprocentowanie 3,6%. Różnica 1 punktu procentowego tych dwóch kredytów będzie się już ciągnęła do końca spłaty. Czy 1 punkt różnicy to dużo?

Załóżmy kredyt w wysokości 300 000 złotych zaciągnięty na 30 lat spłacany w równych ratach. Za pomocą bardzo prostego kalkulatora kredytowego wyliczyłem ratę kredytu:
  • oprocentowanie 2,6% rata 1201,02 zł
  • oprocentowanie 3,6% rata 1363,94 zł
Różnica w pojedynczej racie wynosi aż 162,92 złote!

Gdybyśmy dodatkowo założyli, że oprocentowanie nie zmieni się i przez cały okres kredytowania będzie równe, to suma do spłaty prezentuje się następująco:
  • oprocentowanie 2,6% suma spłat 432 366,75 zł
  • oprocentowanie 3,6% suma spłat 491 016,91 zł
Różnica to bagatela 58 650,16 złotych.

W tych prostych wyliczeniach pominięto fakt, że tańszy kredyt był zaciągany wcześniej (więc teoretycznie kapitał jest spłacony w większej części).

Warto więc uważać przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na marżę banku, gdyż to ona w największym stopniu decyduje czy nasz kredyt będzie tani czy drogi.

Warto też zastanowić się jakie są tendencje w ofertach banków - czy marże mają tendencję rosnącą, czy może będą w przyszłości spadać. Oczywiście wysokość stóp procentowych nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na wysokość marż.

Fot. 401kcalculator.org

6 komentarzy:

  1. czyli jeżeli wibor się podniesie to koszty zaciągniętych kredytów się podniosą i będzie koniec opłacalności.

    OdpowiedzUsuń
  2. Tak koszty kredytów są tylko pozornie niskie. można wziąć krótkoterminowe kredyty ale takie na dłuższą metę nie mają sensu

    OdpowiedzUsuń
  3. Zgadam się, niestety ludzie nie są tego świadomi i biorą tanie kredyty które w krótkim czasie zdrożeją.

    OdpowiedzUsuń
  4. Dlatego też, przed wzięciem kredytu, warto poświęcić czas na przeanalizowanie każdej oferty, aby wybrać taką, która da nam największe korzyści.

    Pozdrawiam, Bartłomiej z Confrontera, http://confronter.pl

    OdpowiedzUsuń
  5. Cześć, właśnie zaktualizowałem swoją stronę związaną z tematyką zdolności kredytowej i zawierającej kalkulator zdolności kredytowej. Mam nadzieję, że znajdziecie na niej bardzo przydatne informacje - wiele czasu poświęciłem na ogarnięcie tematu :) Zapraszam: http://www.zdolnosc-kredytowa.pl/kalkulator-zdolnosci-kredytowej/

    OdpowiedzUsuń
  6. Dzień dobry wszystkim! Bardzo podoba mi się Twój artykuł i zgadzam się absolutnie z Tobą, jedyny problem jest taki, że niestety większość ludzi jeśli chce mieć swój własny kąt, to musi wziąć kredyt hipoteczny, no chyba że wygra ktoś w totolotka :)

    OdpowiedzUsuń