Najgorszy moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Zewsząd atakują nas informacje o rekordowo niskim oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Eksperci opowiadają, że to najlepszy moment na zaciągnięcie kredytu - niskie raty, wysoka zdolność kredytowa, najniższe w historii oprocentowanie! Czy i tutaj nie czają się jakieś haczyki?

Praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne są udzielane z oprocentowaniem zmiennym zależnym od aktualnej sytuacji na rynku pieniężnym. Cena kredytu składa się z aktualnego oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym (WIBOR) i ustalonej przez bank marży. Takie rozwiązanie sprawia, że w ślad za spadającymi stopami procentowymi, oprocentowanie kredytów spada. I na odwrót - gdy stopy procentowe rosną, oprocentowanie kredytu będzie rosło. Warto zaznaczyć, że podczas gdy WIBOR jest zmienny, marża banku jest stała w całym okresie kredytowania (z małymi wyjątkami, gdy banki ustalają niższą marżę na początku spłacania kredytu).

Rekordowo niskie oprocentowanie obecnie udzielanych kredytów hipotecznych wynika z bardzo niskich stóp procentowych NBP, a co za tym idzie, z bardzo niskiego poziomu WIBOR-u. Na przykład bieżąca wartość WIBOR 6M to 1,66%.

Niskie stopy procentowe zostały bezwzględnie wykorzystane przez banki do podniesienia marż. W efekcie klient otrzymuje stosunkowo niskie oprocentowanie kredytu, w którym ukryta jest wyższa marża. Na przykład w 2011 roku można było znaleźć oferty kredytów hipotecznych z marżą ok. 1%. Od tamtego czasu średnie marże systematycznie rosną. Dla kredytów udzielanych dzisiaj, marża nieco poniżej 2% może być traktowana jako dobra oferta, a koniec podwyżek się nie zapowiada.

Okazuje się więc, że wysokość bieżącej raty kredytu wynika zarówno od aktualnych stóp procentowych, ale także od momentu w którym zaciągaliśmy kredyt! Kredytobiorca, który kilka lat temu zaciągnął kredyt z marżą 1% dzisiaj spłaca kredyt z oprocentowaniem 2,6% (WIBOR + marża). Z kolei kredytobiorca, który kredyt zaciąga dzisiaj z marżą 2% na dzień dobry ma oprocentowanie 3,6%. Różnica 1 punktu procentowego tych dwóch kredytów będzie się już ciągnęła do końca spłaty. Czy 1 punkt różnicy to dużo?

Załóżmy kredyt w wysokości 300 000 złotych zaciągnięty na 30 lat spłacany w równych ratach. Za pomocą bardzo prostego kalkulatora kredytowego wyliczyłem ratę kredytu:

• oprocentowanie 2,6% rata 1201,02 zł
• oprocentowanie 3,6% rata 1363,94 zł

Różnica w pojedynczej racie wynosi aż 162,92 złote!

Gdybyśmy dodatkowo założyli, że oprocentowanie nie zmieni się i przez cały okres kredytowania będzie równe, to suma do spłaty prezentuje się następująco:

• oprocentowanie 2,6% suma spłat 432 366,75 zł
• oprocentowanie 3,6% suma spłat 491 016,91 zł

Różnica to bagatela 58 650,16 złotych.

W tych prostych wyliczeniach pominięto fakt, że tańszy kredyt był zaciągany wcześniej (więc teoretycznie kapitał jest spłacony w większej części).

Warto więc uważać przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na marżę banku, gdyż to ona w największym stopniu decyduje czy nasz kredyt będzie tani czy drogi.

Warto też zastanowić się jakie są tendencje w ofertach banków - czy marże mają tendencję rosnącą, czy może będą w przyszłości spadać. Oczywiście wysokość stóp procentowych nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na wysokość marż.

Fot. 401kcalculator.org